부동산 대출 규제, 기존 계약자는 어떻게 될까? [2025년 최신 정책 총정리]

 

2025년 6월 28일부터 강화된 부동산 대출 규제! 기존 주택 매매 계약자의 대출 가능 여부, 예외 적용 조건, 실제 사례별 대응 방법까지 완벽 정리했습니다.

✅ 기존 계약에 대한 규제 적용 여부

정부는 6월 27일 발표한 대출 규제를 6월 28일부터 즉시 시행하였습니다. 이에 따라 수도권의 주택담보대출 한도는 최대 6억 원으로 제한되었으며, 다주택자의 추가 대출은 금지되었습니다. 그러나 시행일 이전에 체결된 계약에 대해서는 예외 규정이 적용됩니다.

✅ 기존 계약은 예외 적용 가능!

가장 궁금한 부분! “규제 발표 전에 집을 계약했으면 기존 규제가 적용되나요?”

답변: 일부 예외 적용 가능

단, 반드시 아래 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

📌 기존 계약 예외 인정 조건

1. 2025년 6월 27일 이전에 정식 주택 매매 계약서 작성
   •   구두 계약, 문자 계약, 가계약 등은 불인정
   •   서면 계약서 필수
2. 계약금 납부 증빙
   •   계약금 이체 내역 또는 현금영수증 등 증빙 필요

💡 즉, “계약서 + 계약금” 두 가지가 있어야 함

✅ 예외 적용 가능한 대출 유형

구분                                              예외 가능 여부

  

주택담보대출	예 (조건 충족 시)
중도금 대출	예 (분양 공고일 기준)
전세자금대출	예 (임대차계약서 및 계약금 납부 증빙 시)
이주비 대출	예 (기존 사업 승인 기준)
갈아타기 대출	제한적 허용 (6개월 내 기존주택 처분 조건)

✅ 예시 상황별 정리

사례                                                                                                      규제 적용 여부

 

6월 25일에 계약서 작성 후 계약금 납부	✅ 기존 규정 적용
6월 28일 이후 계약 체결	❌ 신규 규제 적용
6월 27일 구두계약만 하고 계약금 미납	❌ 신규 규제 적용
중도금 대출: 6월 27일까지 입주자 모집공고	✅ 기존 규정 적용

 

✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 규제 전에 집을 계약했지만 대출 신청은 아직인데 괜찮나요?

A: 네, 계약서 작성과 계약금 납부가 규제 시행 전이라면 기존 규정 적용 가능합니다. 단, 금융기관별 증빙 서류 요청에 대비하세요.

Q2. 기존에 받은 전세자금 대출도 영향받나요?

A: 기존 대출은 영향을 받지 않습니다. 다만, 추가 대출은 새로운 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.

Q3. 갈아타기 대출 시 기존 주택 처분 조건은 어떻게 되나요?

A: 신규 주택 구입 후 6개월 내 기존 주택을 반드시 처분해야 하며, 미처분 시 대출 회수 및 3년간 주택 관련 대출 제한됩니다.

⚠️ 주의사항 및 추가 정보

• 중도금 및 이주비 대출: 2025년 6월 27일까지 입주자 모집공고가 이루어진 경우에만 기존 규정이 적용됩니다.
• 전세대출: 6월 27일까지 임대차 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우, 기존 대출 제도가 적용됩니다.
• 1 주택자의 갈아타기 대출: 신규 주택 구입 후 6개월 내 기존 주택을 처분해야 하며, 이를 위반할 경우 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.

✅ 결론

2025년 부동산 대출 규제는 강력하지만, 시행일 이전에 체결된 정식 계약에 한해서는 기존 규정이 적용될 수 있습니다. 다만, 가계약, 구두계약, 계약금 미납의 경우 예외 대상이 아니므로 반드시 서류를 꼼꼼히 챙기시기 바랍니다. 이번 규제와 관련된 변경사항은 은행별, 지역별로 적용 차이가 있을 수 있으니, 반드시 대출 담당자와 직접 확인하세요.

 

 

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